Von einer Eigenhypothek spricht man, wenn man sich selbst eine Hypothek gibt. Dies geschieht, indem man seine Vorsorgeeinrichtung anweist, sich sein Altersguthaben in Form eines grundpfand-gesicherten Darlehens zur Finanzierung einer Immobilie auszuzahlen.
Inhaltsverzeichnis
- Wie eine Eigenhypothek funktioniert
- Wirtschaftliche Beurteilung einer Eigenhypothek
- Rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Eigenhypotheken
Wie eine Eigenhypothek funktioniert
Hypothek aus dem eigenen Vorsorgevermögen
Mit der Eigenhypothek finanziert man sich eine Immobilie, in der Regel eine selbst bewohnte Immobilie. Grundsätzlich wäre gemäss Gesetz vorstellbar, dass man sich mit der Eigenhypothek sogar eine Renditeliegenschaft finanzieren lässt. Denn die Eigenhypothek ist nicht zu verwechseln mit dem Vorbezug im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF).
Ein WEF-Vorbezug von Vorsorgegeldern ist nur für selbstbewohntes Wohneigentum möglich. Wie der Begriff «Wohneigentumsförderung» andeutet, geht es hierbei dem Gesetzgeber darum, dass sich mehr Personen in der Schweiz den Traum vom Eigenheim verwirklichen können. Dementsprechend ist der WEF-Vorbezug nur zur Finanzierung von Wohneigentum «zum eigenen Bedarf» erlaubt, wie es in Art. 30c Abs. 1 BVG heisst.
Bei der Eigenhypothek dagegen handelt es sich um eine Anlage. Statt, dass die Pensionskasse Ihr Vorsorgeguthaben in Aktien und Obligationen investiert, fliesst das Geld in einen schweizerischen Grundpfandtitel (Art. 53 Abs. 1 Bst. b Ziff. 6 BVV 2), sprich in eine Hypothek. Dabei ist grundsätzlich unerheblich, ob es sich um eine selbstbewohnte Liegenschaft, eine Ferien- oder Zweitwohnung oder um eine vermietete Liegenschaft handelt.
Wir gehen allerdings davon aus, dass Vorsorgeeinrichtungen trotzdem in der Regel nur selbstbewohntes Wohneigentum mittels Eigenhypotheken finanzieren. Grund: Sowohl die Risiken als auch der administrative Aufwand sind tiefer als bei der Finanzierung einer Renditeliegenschaft.
Man bezahlt sich selbst den Zins für die Eigenhypothek
Das interessante an der Eigenhypothek ist, dass man sich selbst den Zins zahlt und nicht der Bank. Der Zins, den man zahlt, fliesst also in die eigene Vorsorge.
Der Hypothekarzins muss dabei marktüblich sein, wie in der Weisung 05/2014 «Vergabe von Eigenhypotheken» der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV zu lesen ist. Er muss anhand von objektiven Kriterien festgelegt werden. Die Kriterien sind im Reglement der Vorsorgeeinrichtung festzuhalten, gemäss Beispiel der OAK BV so: «Zinssatz der Bank XY für Hypotheken gleicher Laufzeit zum Zeitpunkt des Abschlusses der Eigenhypothek».
Dank dieser lockeren Regelung durch die OAK BV ist es theoretisch möglich, dass man sich mehr Zinsen in die Vorsorge zahlt, als man an die Bank zahlen müsste. Denn es dürfte je länger desto mehr die Ausnahme sein, dass die von Banken im Internet oder Schaufenster publizierten Hypothekarzinsen auch wirklich von den Bankkund:innen bezahlt werden. Oft sind die effektiven Zinssätze tiefer (Sonderkonditionen), erst recht, wenn mehrere Angebote verschiedener Banken eingeholt werden.
Weiter relevant für die Beurteilung, wie hoch die Zinsen für die Eigenhypothek sein dürfen, ist die Frage, was die Steuerbehörde als Abzug zulässt. Denn die Hypothekarzinsen, die man sich selbst in die Vorsorge einzahlt, können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Alles, was den Zins, den man bei der Bank zahlen würde, übersteigt, entspricht einer zusätzlichen steuerreduzierenden Einzahlung in die Vorsorge.
Mangels Erfahrungen (finpension bietet keine Eigenhypotheken an), können wir nicht abschliessend beurteilen, welche Zinssätze steuerlich akzeptiert werden. Wir gehen allerdings davon aus, dass sich der Steuerabzug auf die «Zinssätze für Vorschüsse und Darlehen in Schweizer Franken» beschränkt, die jährlich in einem Rundschreiben von der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV veröffentlicht werden.
Wirtschaftliche Beurteilung einer Eigenhypothek
Eine Eigenhypothek klingt auf den ersten Blick sehr spannend. Sich selbst den Zins in die Vorsorge zu zahlen, statt ihn der Bank abzuliefern, hat schon seinen Reiz, aber eben nur auf den ersten Blick.
Opportunitätskosten der Eigenhypothek
Denn in die Beurteilung einbezogen werden müssen auch die Opportunitätskosten. Unter die Opportunitätskosten fallen die (entgangenen) Erträge von Alternativen.
Eine solche Alternative ist die Anlage Ihres Vorsorgevermögens in Aktien und Obligationen. Wenn Sie erwarten, dass Sie mit Aktien und Obligationen mehr Rendite erzielen, als Sie sich als Hypothekarzins bezahlen, dann müssen Sie die Differenz als Opportunitätskosten berücksichtigen.
Beispiel:
- Zinssatz Eigenhypothek 2.5 %
- Erwartete Rendite Wertschriftenanlage 3.5 %
- Opportunitätskosten der Eigenhypothek 1.0 %
Die Opportunitätskosten der Eigenhypothek können dadurch gerechtfertigt werden, dass die Hypothek im Vergleich zu Aktien als sichere Anlage gilt. Für eine sichere Anlage kann man nicht eine gleich hohe Rendite erwarten.
Eigenhypothek führt zu einer schlechten Diversifikation
Oft ist es erforderlich, dass man auf sämtliche Ersparnisse und teilweise sogar Vorsorgevermögen zurückgreift, um die erforderlichen Eigenmittel für den Kauf eines Eigenheims bereitstellen zu können. Wird dann auch noch die Hypothek aus eigenen Mitteln der gebundenen Vorsorge finanziert, kann dies zu einem Klumpenrisiko führen.
Doch der Bundesrat hat vorgesorgt. Er hat definiert, dass maximal 10 % Ihres Vorsorgevermögens an einen einzelnen Hypothekarnehmer gehen dürfen (Art. 54 Abs. 1 BVV 2).
Da dies die Vergabe von Eigenhypotheken stark limitiert, werden Eigenhypotheken in der Regel «gepoolt». Nehmen Sie eine Eigenhypothek auf, finanzieren Sie also mit Ihren Vorsorgegeldern einen Pool an verschiedenen Eigenhypotheken.
Das ändert allerdings nichts an der schlechten Diversifikation und dem hohen «Exposure» in Immobilien. Falls Sie Ihre Vorsorge in eine Eigenhypothek investieren, sind Sie stark von der Entwicklung des Immobilienmarkt abhängig. Falls die Preise entgegen den Erwartungen sinken würden, sind allenfalls nicht nur Ihre Eigenmittel betroffen, sondern auch die aus Ihren Vorsorgegeldern finanzierte Hypotheken im Hypo-Pool.
Hinweis: Nicht zu verwechseln ist die Eigenhypothek mit der Vergabe von Hypotheken durch Pensionskassen. In diesem Fall gibt es keine direkte Verbindung zwischen dem, der die Hypothek aufnimmt und dem einzelnen Vorsorgenehmer beziehungsweise seinem Vorsorgevermögen.
Überzahlung der Eigenhypothek entspricht einem freiwilligen Einkauf
Ebenfalls interessant an der Eigenhypothek scheint die Möglichkeit, dass man unter Umständen mehr Zinsen in die Vorsorge zahlen kann, als man einer Bank zahlen würde. Die Zinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und der Ertrag ist in der Vorsorge steuerfrei.
Beispiel:
- Zinssatz, den Sie bei der Bank zahlen würden 2.0 %
- Zinssatz Eigenhypothek 2.5 %
- Überzahlung der Eigenhypothek 0.5 %
Doch auch dieser Vorteil muss relativiert werden. Eine Überzahlung der Eigenhypothek ist nichts anderes als ein freiwilliger Einkauf. Ein freiwilliger Einkauf kann ebenfalls in der Steuererklärung abgezogen werden. Auch er ist steuerfrei.
Erst, wenn Sie kein Einkaufspotential mehr haben, und deshalb auch keine freiwilligen Einkäufe mehr tätigen können, entspricht eine Überzahlung der Eigenhypothek einer zusätzlichen steuerbegünstigten Möglichkeit, Ihre Vorsorge zu äufnen.
Kosten der Eigenhypothek als Anlagelösung
Hypo-Pools werden als kollektive Kapitalanlage (Fonds) strukturiert und von schweizerischen Anlagestiftungen herausgegeben. Eine Anlagestiftung, die Fonds für Eigenhypotheken (Hypo-Pool) anbietet, ist die IST Anlagestiftung.
Gemäss unseren Recherchen handelt es sich um die in der folgenden Tabelle abgebildeten Fonds, die in Eigenhypotheken investieren. Die Kosten, die im Fonds anfallen, bewegen sich zwischen 0.27 und 0.36 %.
| Total Expense Ratio (TER) | Fondsvermögen | Zins (vor Abzug der Kosten) | |
| IST2 HYPOTHEKEN SCHWEIZ WOHNEN | 0.27 % | 166.7 Mio. | 2.75 % |
| IST2 HYPOTHEKARANLAGEN | 0.36 % | 25.2 Mio. | 2.55 % |
Hinzu zu den Fondskosten kommen die Kosten der Vorsorgestiftung, die die Wertschriftenlösung und als Teil davon die Investition in einen dieser Hypo-Pools anbietet. Gemäss unserem Wissensstand ist die Gebühr höher, wenn man sein Geld in Eigenhypotheken investieren möchte, als wenn man beim selben Anbieter eine normale Wertschriftenlösung wählt.
Sie müssen sich vorstellen: Die Verwaltung einer Eigenhypothek ist deutlich aufwändiger, als wenn das Geld in Anlagefonds investiert wird. Beispielsweise muss die Vorsorgeeinrichtung Ihnen jährlich eine Rechnung für den Hypo-Zins stellen.
Obwohl die Eigenhypothek auf den ersten Blick sehr interessant tönt, sollte man die Vor- und Nachteile abwägen und mit einer Wertschriftenlösung vergleichen.
Rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Eigenhypotheken
Zum Schluss möchten wir uns anschauen, was bezüglich Eigenhypotheken überhaupt erlaubt ist und was nicht.
Pensionskassen
Herkömmliche Pensionskassen verwalten Ihre Vermögen gemeinwirtschaftlich. Das heisst, dass sämtliche Vorsorgegelder in einen Topf kommen und daraus verschiedene Anlagen getätigt werden. Wenn die Pensionskasse Hypotheken vergibt, handelt es sich deshalb nicht um Eigenhypotheken, sondern um ganz normale Anlagen wie Aktien oder Obligationen. Es gibt keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Hypothekarnehmer und dem Vorsorgenehmer und dessen Geld, wenngleich es sein kann, dass ein Vorsorgenehmer eine Hypothek bei der eigenen Pensionskasse bezieht.
Pensionskassen können bis zu 50 % des Vermögens in Schweizer Hypotheken investieren (Art. 55 Bst. a BVV 2). Sofern die Pensionskasse gewisse Kriterien erfüllt, kann sie zudem diese Kategorienbegrenzung erweitern (Art. 50 Abs. 4 BVV 2).
Freizügigkeitsstiftungen
Im Freizügigkeitsfall kann der Vorsorgenehmer selbst entscheiden, wie seine Pensionskassengelder angelegt werden. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten: Eine Kontolösung, eine Wertschriftenlösung oder eine Versicherung.
Im Rahmen einer Wertschriftenlösung ist auch die Vergabe einer Eigenhypothek möglich. Die Anlagevorschriften, die für Pensionskassen gelten, gelten für Freizügigkeitsstiftungen und ihre Vorsorgenehmer sinngemäss. Das heisst, dass die Eigenhypothek grundsätzlich nicht mehr als 50 % der Summe der Freizügigkeitsleistung des jeweiligen Vorsorgenehmers ausmachen darf. Freizügigkeitsguthaben des Vorsorgenehmers bei verschiedenen Anbietern dürfen zusammengezählt werden.
Auch Freizügigkeitsstiftungen können einen höheren Anteil der Eigenhypothek am Gesamtvermögen des einzelnen Vorsorgenehmers zulassen, falls sie von der Erweiterungsmöglichkeit gemäss Art. 50 Abs. 4 BVV 2 Gebrauch machen.
Ob die Weisung über die Vergabe von Eigenhypotheken der OAK BV die Erweiterung einschränkt, ist nicht ganz klar. Grundsätzlich sagt die OAK BV, dass die Erweiterungen der Anlagebeschränkungen nur in begründeten Einzelfällen zulässig sind. Sie bezieht sich aber in den Erläuterungen zur Weisung nur auf die 10 %, die höchstens bei einem einzelnen Schuldner angelegt werden dürfen (Art. 54 Abs. 1 BVV 2) und nicht auf die 50 %, die maximal in Hypotheken investiert werden dürfen. Die 10 %-Regel kann bekanntlich eingehalten werden durch das «Pooling» von verschiedenen Eigenhypotheken.
Das VZ Vermögenszentrum bietet eine Eigenhypothek ohne Pooling an. So können mit der VZ Freizügigkeitsstiftung maximal 10 % des Freizügigkeitsguthabens direkt in das Eigenheim investiert werden.
1e-Stiftungen
1e ist eine spezielle Form der überobligatorischen Vorsorge in der zweiten Säule. Weil 1e-Vorsorgelösungen anders funktionieren als Pensionskassen, müssen diese zwingend unter dem Dach einer eigenen Vorsorgestiftung angeboten werden. 1e-Stiftungen unterscheiden sich von herkömmlichen Pensionskassen, indem ihre Vorsorgegelder nicht gemeinwirtschaftlich angelegt werden. Jede/r Versicherte kann eine aus bis zu zehn angebotenen Anlagestrategien wählen.
Im erläuternden Bericht über die Änderung des 1e-Artikels geht der Bundesrat auch auf Eigenhypotheken ein. Er schreibt, dass es nicht zulässig ist, eine oder bestimmte Strategien nur einem Teil eines Versichertenkollektives anzubieten. Ausgeschlossen sind damit individuelle Portfolios pro versicherte Person. «Ebenfalls ausgeschlossen sind sogenannte “Eigenhypotheken”, bei denen die Hypothek, die auf der Immobilie einer bestimmten versicherten Person lastet, als Anlage individuell dieser versicherten Person zugeteilt wird».
Natürlich kann man nun argumentieren, dass mit dem Zwischenschalten eines Hypo-Poos die Hypothek nicht einer einzelnen Person zugeteilt wird. Damit wäre aber erst das erste Kriterium erfüllt. Weiter müsste der Hypo-Pool auch noch das zweite Kriterium erfüllen. Wie bereits erwähnt ist es nicht zulässig, eine oder bestimmte Strategien nur einem Teil eines Versichertenkollektives anzubieten.
Es müsste also möglich sein, in den Hypo-Pool zu investieren, auch wenn man selbst keine Hypothek braucht. Aber das wären dann keine Eigenhypotheken mehr. Dann wäre es wie bei den Pensionskassen, dass eine Anlagestrategie angeboten wird, die generell in Hypotheken investiert (ohne Verbindung zwischen dem Vorsorgenehmer und dem Hypothekarnehmer).
Deshalb bleibt es dabei, dass sowohl direkte Eigenhypotheken als auch indirekte (über einen Hypo-Pool) in der 1e-Vorsorge nicht möglich sind, weil nicht zulässig. «Damit würde eine individuelle Vorsorge aufgebaut, die mit dem Grundprinzip der Kollektivität in der 2. Säule nicht vereinbar ist», hält der Bundesrat im erläuternden Bericht abschliessend fest.
3a-Vorsorgestiftungen
Für die Säule 3a gelten grundsätzlich dieselben Vorschriften wie für Freizügigkeitsstiftungen. Wir kennen allerdings kein Angebot, wo Eigenhypotheken aus der 3. Säule gewährt werden. Säule-3a-Guthaben sind wohl einfach zu klein, als dass sie sich für eine Eigenhypothek eignen würden.