Un amortissement indirect ne présente qu’un intérêt limité

Avec un amortissement indirect de l’hypothèque, vous pouvez réduire votre revenu imposable. En effet, d’une part, vous payez plus d’intérêts sur la dette et pouvez donc les déduire et, d’autre part, le versement dans le pilier 3a est également déductible.

Toutefois, l’amortissement indirect n’a de sens que si vous ne gagnez pas assez pour à la fois verser des fonds dans le pilier 3a et amortir correctement votre hypothèque. Car, si vous avez assez d’argent pour faire les deux, l’amortissement indirect n’en vaut pas la peine. Le seul avantage restant est l’intérêt plus élevé sur la dette, qui peut être déduit du revenu imposable. Il est préférable d’économiser l’ensemble des intérêts de cette dette plus élevée.

Un amortissement indirect est surtout intéressant pour la banque.

Si l’amortissement indirect est néanmoins qualifié d’avantageux sur toute la ligne, cela est dû à un conflit d’intérêts. Après tout, il est avantageux pour les banques que leurs clients amortissent indirectement l’hypothèque :

  • D’une part, elle permet aux banques de faire payer plus d’intérêts sur la dette.
  • D’autre part, les banques gagnent également de l’argent sur le 3ème pilier, car celui-ci doit souvent être détenu auprès de la même banque que l’hypothèque pour un amortissement indirect.

Vous voyez donc que, même si l’amortissement indirect semble souvent très intéressant, ce n’est pas nécessairement parce que vous en bénéficiez.

Comment fonctionne l’amortissement indirect ?

L’amortissement indirect est facile à expliquer. Un compte 3a ou une police d’assurance 3a est mis en gage en faveur de la banque qui émet l’emprunt hypothécaire. En (devant) verser périodiquement dans ce produit 3a, la dette (hypothèque moins actifs 3a mis en gage) sera réduite à terme.

L'amortissement indirect via le pilier 3a
Amortissement indirect avec un montant d’hypothèque inchangé mais une dette nette décroissante

Exemple : Dette hypothécaire de 800’000 avec amortissement indirect (hypothèse de taux d’intérêt : 1,0 %)

AnnéeAmortissement indirect3a mis en gageDette résiduelleIntérêtsDette nette
15’0005’000800’0008’000795’000
25’00010’000800’0008’000790’000
35’00015’000800’0008’000785’000
45’00020’000800’0008’000780’000
55’00025’000800’0008’000775’000
65’00030’000800’0008’000770’000
75’00035’000800’0008’000765’000
85’00040’000800’0008’000760’000
95’00045’000800’0008’000755’000
105’00050’000800’0008’000750’000
115’00055’000800’0008’000745’000
125’00060’000800’0008’000740’000
135’00065’000800’0008’000735’000
145’00070’000800’0008’000730’000
155’00075’000800’0008’000725’000

Le versement dans le 3ème pilier est limité au montant maximum. Si un montant supérieur à ce maximum doit être amorti chaque année, seule une partie peut être amortie indirectement via le 3ème pilier.

Amortissement direct

Avec l’amortissement direct, l’hypothèque est remboursée par des versements réguliers. En règle générale, l’hypothèque en deuxième rang doit être remboursée dans un délai de 15 ans, ou au plus tard à la retraite. Contrairement à l’amortissement indirect, l’amortissement direct réduit la charge d’intérêt sur l’hypothèque.

L'amortissement direct réduit la dette hypothécaire et donc la charge d'intérêts
Amortissement direct avec diminution de la dette hypothécaire

Exemple : Dette hypothécaire de 800’000 avec amortissement direct (hypothèse de taux d’intérêt : 1,0 %)

AnnéeAmortissement directDette résiduelleIntérêts
15’000795’0007’950
25’000790’0007’900
35’000785’0007’850
45’000780’0007’800
55’000775’0007’750
65’000770’0007’700
75’000765’0007’650
85’000760’0007’600
95’000755’0007’550
105’000750’0007’500
115’000745’0007’450
125’000740’0007’400
135’000735’0007’350
145’000730’0007’300
155’000725’0007’250